Я, как человек, занимающийся риэлторским бизнесом с 1995 года, хочу поделиться с вами наболевшим — «секретами черных риэлторов». В любой профессии есть как честные профессионалы, так и люди, которые недобросовестно выполняют свою работу. Агенты по недвижимости не исключение: можно встретить и хорошего риэлтора, который будет внимательно сопровождать каждый этап сделки, и человека, который отнесется к этому халатно, а иногда и даже с умышленным намерением совершить преступные действия по отношению к своим клиентам. Некоторые уловки агентов можно отнести к маркетинговым приемам, но есть и более опасные, мошеннические методы, которые могут стоить клиентам и денег, и квартиры. Таких риэлторов называют «чёрными».
Кто такие черные риэлторы? Термин «черный риэлтор» появился в середине 90 –х годов. Ранее, когда еще существовал СССР, сделками с недвижимостью занималось специальное ведомство «бюро по обмену жилой площади». Но даже тогда можно было встретить маклеров, которые незаконно занимались махинациями.
Первые официальные случаи незаконных операций с недвижимостью были зафиксированы в Москве. Далее – только в крупных мегаполисах. Связано это было с очень высокой стоимостью квартир.Схемы черных риэлторовне славились разнообразием, в отличии от современных. Но, тем не менее, раскрыть эти дела было непросто. Некоторые преступления совершались одним риэлтором. Другие же – целыми группировками. На тот момент многих интересовал вопрос: «Как работают черные риэлторы?». Но учитывая уровень влияния некоторых из них, этот вопрос оставался неотвеченным из-за того, что вместе с черными риэлторами в цепочке были и нотариусы и правоохранительные органы, и даже работники комитетов и ведомств.
Учитывая такую «крышу»,становится понятным, почему уровень раскрываемости по махинациям с недвижимостью был минимальным.
О том, как в наше время максимально обезопасить себя от недобросовестных агентов, которые как правило выглядят очень респектабельными и приятными людьми, являющимися великолепными психологами, мы и поговорим.
Психологические приемы
Спешка и давление
При покупке или аренде квартиры клиент часто находится в нерешительности: стоит ли покупать или арендовать квартиру — или можно подыскать лучший вариант? Ответ риэлтора, который мало заботится об интересах клиента, всегда один: нет, лучшей квартиры за такие деньги не найти, поэтому с ее покупкой или наймом нужно торопиться. Такой агент может рассказать о нескольких клиентах, которые хотят внести задаток за понравившуюся вам квартиру в скором времени. Риэлтор хочет создать ажиотаж вокруг жилья: для покупателя или нанимателя могут подстраиваться телефонные звонки или даже встречи с «конкурентами» (зачастую коллегами агента). Нередко такие агенты рассказывают о пугающей статистике на рынке аренды, где на одну квартиру приходится по десять квартиросъемщиков, хотя, по последним данным, предложение и спрос не сильно расходятся.
Совет: риэлторам важно быстрее оформить сделку и получить комиссионные, поэтому недобросовестные агенты будут пытаться заставить вас паниковать и согласиться на любое предложение. Не торопитесь с выбором, иначе можно купить или арендовать квартиру со множеством недостатков.
Слишком низкая цена
Иногда риэлторы выставляют в объявлениях заниженную цену квартиры. Когда потенциальный арендатор или наивный покупатель приходит посмотреть на жилье, ему сообщают, что наймодатель/продавец неожиданно решил повысить плату/цену. Так агент пытается заманить клиента, ведь, возможно, он согласится и на более дорогой вариант или решится подписать агентский договор на подбор квартиры.
Совет: не обманывайте себя, чересчур заманчивые предложения (когда цена сильно отличается от среднерыночной) должны вызывать у вас подозрение. В лучшем случае, вы узнаете, что квартира продается/сдается несколько дороже, в худшем — столкнетесь с мошенниками или проблемной недвижимостью. Тем более, что сейчас многие непорядочные риэлторы используют схему так называемых торгов, когда квартира выставляется в рекламу НУ очень дёшево и в конечном итоге продаётся даже дороже рыночной стоимости. Ведь уже вовлечённые в эту аферу потенциальные покупатели сами не понимают, что их просто грамотно разводят. Кстати, саму дельту получают именно риэлторы, а не хозяин квартиры, поэтому они так и стараются создать подобный аукцион.
Квартира-призрак и навязывание агентского договора
Некоторые не слишком честные, я бы даже сказал откровенные аферисты риэлторы заманивают клиентов объявлениями о несуществующих квартирах — идеальной недвижимостью с хорошей ценой (такие объявления часто можно встретить на остановках общественного транспорта и подъездах). Радостный клиент звонит риэлтору, но тот с сожалением сообщает, что квартира уже сдана или продана. И затем предлагает показать ему почти такую же или подобрать любую другую квартиру. Его задача — подписать с вами агентский договор. Даже если квартира вашей мечты существует в действительности, риэлтор может отказаться показывать ее до тех пор, пока вы не оформите с ним деловые отношения.
Совет: не соглашайтесь сотрудничать с агентом, который уже при первом разговоре попытался вас обмануть — найдите надежного риэлтора, например, по рекомендациям знакомых или многочисленных отзывах в инете об определённом человеке, агентстве.
Уловки при продаже неликвидной недвижимости
Часто недобросовестные риэлторы намеренно скрывают от покупателей и нанимателей недостатки квартир. Так, вступив в сговор с продавцом или наймодателем, они сбывают неликвидные объекты недвижимости. Для этого они используют несложные приемы, о которых каждый человек, находящийся в поисках квартиры, должен знать.
Показ квартиры в темное время суток
Если квартира находится около перегруженного транспортом шоссе, вас пригласят туда поздно вечером, когда пробок и сопутствующего шума не будет. Также окна квартиры могут выходить на кладбище, свалку или линии электропередач (веские причины для снижения цены недвижимости), но в темноте вы ничего не заметите.
Совет: по возможности не соглашайтесь на просмотр квартир в поздние часы. Если другого времени у вас нет, обязательно изучайте карту местности.
Маскировка дефектов
Для того, чтобы поднять настроение клиентам, агенты часто заваривают кофе перед показом. В некоторых случаях это делается для того, чтобы покупатель или арендатор не смогли заметить менее приятные запахи квартиры. Если в квартире нет горячего водоснабжения, вам расскажут о проведении профилактических работ (чаще всего такое удается провернуть летом) или даже на время подключат газовую колонку (в некоторых случаях на стене висит вообще»муляж»). Дефекты отделки (грибок в ванной, осыпающаяся штукатурка, кривой пол и прочее) нечестный риэлтор попытается замаскировать картинами, шторками, коврами, а также будет вас отвлекать и торопить с осмотром. В последнее время широко практикуется предпродажная подготовка квартир, в ходе которой и происходит маскировка дефектов, возможен даже дешевый косметический ремонт.
Совет: никогда не спешите при осмотре квартиры, внимательно все проверьте и не стесняйтесь заглянуть в каждый угол квартиры.
Испугать клиента
Для начала риэлтор может показать квартиру в очень плохом состоянии и пояснить, что в заданной ценовой категории чаще всего попадаются именно такие объекты. Для этих целей могут привлекаться сторонние граждане с неприглядными квартирами, продавать которые на самом деле они и не собираются, просто зарабатывают «на показах». После этого даже не слишком хороший вариант жилья, но не находящийся в таком плачевном состоянии, может показаться запуганному покупателю или арендатору подходящим.
Совет: если вы хорошо изучите цены рынка недвижимости, риэлтору не удастся вас запугать.
Встретить клиента
Иногда риэлторы предлагают встретить клиента и вместе доехать до объекта. Часто это делается для того, чтобы клиент не заблудился и долгие плутания не испортили ему настроение. Однако квартира может располагаться в таком месте, куда сложно добираться на общественном транспорте. В этом случае риэлтор быстро довезет клиента на машине, чтобы тот не обратил на это внимание.
Совет: всегда сами высчитывайте расстояние до метро и прикидывайте, насколько удобным будет для вас расположение квартиры.
Мошенничество
Задаток
Случается, что под предлогом задатка или аванса для продавца риэлторы выманивают у клиентов немалые деньги: при покупке квартиры задаток составляет около 5% от ее стоимости, при аренде — примерно 10% от месячной платы. Во-первых, агент-мошенник может взять у вас сумму задатка и пообещать передать ее самому хозяину квартиры. Затем составляется расписка, риэлтор уходит с деньгами и пропадает. Даже если риэлтор работает в агентстве по недвижимости, он может оказаться мошенником — работники там могут меняться очень часто, особенно в больших компаниях. Во-вторых, риэлтор может предложить выдать ему задаток или аванс заранее — якобы можно будет сразу отдать хозяину аванс и занять квартиру, если появится подходящая. В ваш договор включается соответствующий пункт, а вы передаете деньги, которые уже никогда не увидите. По закону, переданную риэлтору сумму нельзя считать ни авансом, ни задатком — агент просто может оставить деньги себе.
Совет: задаток или аванс стоит передавать только хозяину квартиры, составив именно соглашение о задатке или авансе, а также расписку. Если риэлтор дал вам на подписание договор, где есть пункт о передаче задатка ему, стоит отказаться от сотрудничества.
Хотя иногда сами хозяева становятся мошенниками и собирают авансы, которые в дальнейшем будут возвращать потенциальным покупателям годами или вообще возвращать их не собираются, но здесь уже вам поможет только полиция.
Договор, составленный в пользу риэлтора
Договор с риэлтором может содержать неясные фразы, касающиеся его обязанностей. Например, по договору он должен подобрать клиенту однокомнатную квартиру в таком-то ценовом диапазоне — без дальнейших пояснений. Такая неопределенная формулировка развязывает агенту руки: он может вообще ничего не подыскивать, а предлагать первые попавшиеся варианты. Если вы сдаете квартиру и не пропишите четкие требования к нанимателям, он будет отправлять к вам всех встречных квартиросъемщиков. Проходит время, недобросовестный риэлтор ничего не делает, рассчитывая на то, что все само собой сложится. Тогда клиент решает досрочно расторгнуть договор. А это не так просто, ведь формально прописанные в договоре обязанности агент исполняет. Поэтому в агентстве по недвижимости, ссылаясь на договор, вам предложат заплатить штраф или даже откажутся возвращать вам хранящиеся у риэлтора правоустанавливающие документы.
Совет: прежде чем подписать договор с риэлтором (эксклюзивный или обычный договор на оказание услуг), внимательно его прочитайте, особо обращая внимание на пункты об обязанностях сторон и о расторжении договора.
Скрытая комиссия
Нередко посредник вымогает дополнительные средства как у продавца, так и у покупателя квартиры, получая двойные проценты. На рынке недвижимости это называют скрытой комиссией посредников. Например, риэлтор говорит покупателю, что если тот хочет получить квартиру в обход других претендентов, он должен дать взятку. Такие же требования риэлтор может выставить, пообещав уговорить продавца снизить цену за квартиру. Это один из вариантов. Также агент может за дополнительную плату договориться с хозяином продать квартиру по завышенной цене, утаивая дефекты от покупателя.
Совет: чтобы риэлтор не смог вас обмануть, вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость — как при продаже, так и покупке жилья. Также обговорите с риэлтором возможность общаться с другой стороной сделки и обсуждать с ними денежные вопросы: гласность поможет вам в борьбе со скрытой комиссией. Недобросовестные риэлторы будут всячески препятствовать встрече обоих сторон. Либо, если вы всё же встречались с хозяином квартиры, то риэлтор захочет вас проводить и убедиться, что вы не вернетесь и не договоритесь с продавцом в обход агентских вознаграждений, либо может дежурить некоторое время у подъезда.
Вообще черные риэлторы играют на человеческой жадности. При продаже хочется на руки получить максимальную сумму, в то время как при покупке, хочется видеть шикарные апартаменты по самой низкой цене.
Этим и пользуются аферисты и преступники. Например, некоторое АН «N»,предоставляет услуги по поиску квартир в строящемся доме. После заключения договора просит перечислить полную стоимость объекта на имя агентства, так как они являются доверенным лицом застройщика и все финансовые расчеты происходят именно с ними. Далее, после того, как доверчивые покупатели перечисляют деньги, эта сумма начинает курсировать между третьими лицами, так и не дойдя до застройщика. Из-за того, что все участники намеренно не выполняют свои обязательства, все договора расторгаются. Деньги оседают на счетах «левых» фирм, а компания-застройщик заявляет о том, что конкретно с ними никаких договоров об инвестициях не подписывалось, а значит, она никому ничего не должна.
Случаются и сговоры частных риэлторов и хозяина объекта недвижимости не редки. Частный риэлтор предлагает Вам замечательную квартиру, за которую Вы платите как и положено. Дополнительно оплачиваете комиссионные. Через какое-то время, к квартиросъемщикам приходит хозяин и мило просит освободить квартиру по каким-то обстоятельствам. Отдает залог за последний месяц. В итоге хозяин и риэлтор делят между собой сумму комиссионных и полную оплату за месяц (хоть месяца в квартире никто не прожил).
Другая, не менее распространенная ситуация поджидает тех, кто не знает как работают черные риэлторы. Представившись хозяином квартиры, он пускает новых жильцов. В итоге, через неделю приезжают реальные хозяева или проживающие здесь, которые и не догадываются о новых квартирантах.
Схемы черных риэлторов бывают такими, что в них тяжело и поверить. Простое стечение обстоятельств, которое может обернуться печальным концом. Хозяин квартиры уехал на длительное время заграницу, а до этого был утерян или украден его паспорт. «Риэлторы» подделывают все необходимые документы и продают квартиру, как свою. Главным условием является не приватизация квартиры, потому как в госреестре остается копия паспорта хозяина и всех участников приватизации, и при сделке это может раскрыть мошенников.
Наличие «своих людей» в различных конторах ни для кого не секрет. Схемы черных риэлторов так же могут быть с ними связаны. Начиная от нотариусов, заканчивая правоохранительными органами.
Двойные продажи осуществляются, зачастую, опять с застройщиками, которые могут продавать одну жилплощадь разным людям.
Продавая квартиру, черные риэлторы не говорят и о наличии временно снятых с учета жильцов в данной квартире. После их возвращения, они имеют полное право вернуть свою недвижимость.
С участием риэлтора и хозяина может проходить и продажа квартиры с получением задатка. Покупатели вручают задаток риэлтору, при это нигде данный процесс не указывают. Риэлтор и хозяин делят его пополам, после чего договор купли-продажи расторгается. Деньги никто не возмещает.
Жадность и экономия – две разные вещи. Не желая платить комиссионные риэлтору, Вы решаете заняться поиском самостоятельно. Прочитав огромное количество объявлений, понимаете, везде одни посредники. Но тут, как спасательный круг, Вам на глаза попадается фирма, которая продает самые новые и проверенные базы недвижимости, исключительно от «хозяина». Покупая ее практически за копейки, в сравнении с ценами риэлтора, начинаете обзванивать и понимаете всю суть махинации. Часть из этих номеров не существует, часть – как стать риэлтором , часть – которые вообще впервые слышат о таком.
Лже договор заключают зачастую с небольшими фирмами, которые отличаются своей дешевизной. После обращения и заключения с такими фирмами договора, они начинают затягивать данный процесс, но расторгнуть сделку Вы уже не можете, так как в самом низу , маленькими буквами было подробно расписано, что данную сделку Вы можете совершать только с участием этой фирмы в течение нескольких лет. При досрочном расторжении , Вы обязаны выплатить определенную сумму, и процент от стоимости сделки.
После вышесказанного, хочется пожелать всем клиентам: БУДЬТЕ БДИТЕЛЬНЫ — СМОТРИТЕ ФИЛЬМ РИЭЛТОР.
Но, не всё так мрачно на поприще риэлторского бизнеса и купли-продажи недвижимости. Существует в этой области даже такое понятие, как Квартирный трюк при помощи, которого можно не потерять, а даже приобрести новое жильё с дополнительными бонусами!
